地产三人行：当前房价偏高 房地产市场一定存在泡沫
2009-08-27 13:10:25 来源：腾讯蓝房网
摘要：2009年8月27日下午，腾讯蓝房网特别邀请21世纪经济报道首席记者贾海峰 、世用资本投资管理有限公司研发部经理周天宅 、北京晚报资深记者蒋举三位房地产界资深人士，为大家解读当前房地产行业的热点问题，敬请关注。
今天有媒体报道，万科增发拟募资112亿上调开工计划顺应市场。从万科8月27日发布公告也看到，万科拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元资金，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。此前，万科总裁郁亮在今年的中报业绩推介会上回答投资者问题时就表示，万科“正在积极探讨融资的可行方案”，应证了融资计划的存在。业内人士指出，今年以来，随着住宅市场的回暖，很多房地产公司纷纷增加开工面积，补充项吴海花13:41:04目资源，对资金的需求量较大。此前已先后有多家房地产企业成功融资，反映出资本市场对房地产行业的认可度较高。
目前公告公开发行预案的公司发行股份占原有股本比例平均值大致在20%左右，根据万科的融资方案，增发股份数将不超过发行前股本的8%。07年万科进行公开增发时，融资额占当时公司总资产的比例约20.6%，而以万科09年中期时的资产规模计算，此次融资额占总资产的比例将不会超过9%。
做为领涨领跌的万科，此举带给业界的信号是什么？目前北京房地产市场处于价量双跌，万科此举是否有一定的危险性？而北京房地产市场的是否已到拐点？
8月27日下午，腾讯蓝房网特别邀请21世纪经济报道首席记者贾海峰 、世用资本投资管理有限公司研发经理周天宅 、北京晚报资深记者蒋举三位房地产界资深人士从万科事件入手，解读房地产市场当前的热点问题，敬请关注。
▲访谈时间
2009年8月27日14:00时
▲访谈地点
腾讯蓝房网直播间
▲嘉宾主持
21世纪经济报道资深记者 贾海峰
▲嘉宾
世用资本投资管理有限公司研发部经理 周天宅
北京著名媒体人，北京晚报资深记者 蒋举
访谈现场
嘉宾主持21世纪经济报道资深记者 贾海峰
世用资本投资管理有限公司研发部经理 周天宅
北京著名媒体人，北京晚报资深记者 蒋举
以下为直播内容
购房者的反应决定下半年房地产市场的生存
【主持人贾海峰】感谢大家！今天是腾讯蓝房网地产三人行第一期节目，我们有幸请到了，世用资本投资管理有限公司研发经理周天宅；北京著名媒体人、《北京晚报》资深记者蒋举。两位都是地产圈的资深从业人员了，我们今天直接开始我们的话题，我们主题是楼市是否到了拐点。这个拐点我们是要看它是向好的拐，还是向泡沫被挤破那一科去拐，我们探讨前先找一个小的接口，今天看到万科发的公告，增发募资112亿用来拿地，万科积极的拿地，是否意味着万科判断整个市场回暖了，先请蒋老师说说。
【蒋举】“拐点”这个词几年前是王石提出来的。王石在被别人质疑的时候曾说，是别人把它放大了，不过，后来事实证明了他的拐点论，他也就认可了。主持人说往好的地方拐，还是往坏的地方拐，今天同样出现这样的问题，同样是媒体扩大市场现象，我们用拐点来描述房地产市场，已经不太准确了。一个星期以前，在博鳌有一场房地产界的高端人士的辩论，每年一次博鳌房地产论坛，几个大腕都在发言，也有用拐点这个词的，但是我对这次会议的印象每一年都有正反两方面的态度，但是今年大家说话非常的保守，保守到什么程度？就是说价格会升吗？价格会降吗？政策还会出台吗？没有一个定论，谁也不会说一定会怎么样，甚至说房地产市场是悲观的多，还是乐观的多，也没有人会下一个结论，参会的这些大腕们，所谓的房地产名嘴们，没有一个人敢站出来一定怎么样，然后媒体在报道的时候夸张了，我说没泡沫就没泡沫，那是媒体说的，人家在现场没有这么说，今年的名嘴的非常老实，没有人说过度的结论。
今年回过头看房地产市场，其实市场是多变的，这个因素包括政策、百姓的购买力，除了国家宏观调控政策，还包括管理房地产市场相关部门的手段，包括土地放量，地方政府对于土地放量怎么样，还有银行对按揭打折程度怎么样，都会造成购房者的反应，购房者的反应就决定了下半年，乃至明年的房地产市场的生存程度。
【主持人贾海峰】周先生怎么看？
【周天宅】我对这个万科这个方案从资本市场的角度解释一下，我觉得万科这个公告首先是资本市场的事情，可以理解为两方面，一个可以解读资本市场的事件，另外也可以涉及到房地产整个行业走向。从资本市场的角度，万科这次再融资也不是第一次了，有他的必然性，他这一次也是出于公司自身的状况，还有目前资本市场环境的才出了这个方案。
上半年，万科的资产负债率是66%，按正常来说，不超过70%，资产负债率算偏高，它的速动比率是0.5，也偏低。公开增发有助于提高资本充足率，降低负债风险。从改善财务状况角度，万科有融资需求。
另外公开增发，也是有一定的道理，相对于定向增发，公开增发可以融到更多的资金。目前万科有条件可以做公开增发，能融更多的钱，融资成本更低，他可以选择更好的融资方式。
另外，从万科的资产增长状况来说，他这几年都是处于不断的扩张阶段，从静态角度他有资金的需求，从动态角度，公开增发这部分资金是对未来的储备，更多是抵御未来资本市场不景气，或者是整个房地产不景气的状况下一个抵御的考虑。
【主持人贾海峰】接着周先生的观点往下说，万科这次融资在准备过冬的粮食，而不是像外界说的准备拿地。现在融资不是最好的机会吧？
【周天宅】万科的市盈率不算低，之前是15块钱，现在已经跌下来，目前市盈率是仍然达到23倍。这次公开增发，会使股本更大，对后期股价肯定会有一定的影响。
【主持人贾海峰】这次您觉得虽然没有公开说管制，你觉得万科拿这些钱拿地？
【蒋举】我个人来看，拿地的可能性也是很大的，虽然理财专家不这么看，因为现在一线城市高房价的原因是土地价格高，万科不见得会在黄金地段去抢地王，相反的万科这个动作，包括王石最近也发了一些言，万科也做了一些人事调动工作，包括我们北京两位地产界著名的职业经理人跳槽到万科，这是有长远规划的房地产企业，作为内部整理，给家里打扫打扫卫生，我们没有必要把它看成房地产市场大信号。现在房地产市场是越来越成熟了，不像十年前的房地产市场有很多政策上的不透明，土地取得制度上的一种不规范，可能白手起家就能做成地产大颚，现在对房地产企业要求越来越高了，万科这种整理内部是很有必要的，我没把112亿看作什么大事，无非是把这个兜里钱放到那个兜里看看牢固补牢固，无非这样而已。
【主持人贾海峰】下一步万科会有别的融资手段推出来？
【周天宅】万科有足够融资能力，目前企业发展状态良好，债务融资没问题，在资本市场又可以增发。从他本身从财务状况而言，他有800亿的存货资产，如果真的需要资金的话，盘活自身资产还有一定的空间。
从土地的角度，这几年对万科的压力非常大，07年毛利率达到41%，然后08年降落到39%，今年降到31%，从这几年来看毛利率一直在下降，最大的原因还是他拿地的成本，万科这几年盈利能力一直在下降，总体来说，特别是今年盈利能力下降比较明显。比如说09年土地的成本按照会计原则，是06、07年的最高价时拿到的地，所以今年毛利率降的非常厉害。
【蒋举】我有一个形象的比喻，裁缝和开发商，由于材料价钱，手工费的价钱非常透明，所以他的利润率裁缝裁减西装，一套西装500块钱，里面可能有70、80块钱的手工费，开发商的手工费往往做不到明码高价，所以我们说不见得开发商不见得比裁缝赚的多。裁缝无论商场租门帘，还是自己开一个小店，开发商是一直自己开一个公司，如果这个利率能够支撑我做下去，就得买面料，就得拿地。
当前房地产市场已经一定的泡沫存在
【主持人贾海峰】刚才周先生说到很严重的问题，现在07年拿地地价比较高的时候拿的地，现在很多上市企业对市场判断不冷静，这段时期有什么样的走向？
【蒋举】下一段时间，房地产市场会怎么样，无非购买力怎么样导致房价怎么样，房价怎么样会导致开发商生存问题，开发商生存问题又导致购房者利益问题，这几个连带的利益关系。
现在首先是购买力就在这儿和我们国家整个经济发展是密切关系的，我们宏观调控政策究竟作用能够导致什么结果，谁都看不出来，只不过说我们国家在经济危机当中受到的损失比一些欧美国家要小的多，中国房地产业没有像西方国家、美国、日本那样受到重创。潘石屹在博鳌说了这么一句话，也在他博客里写了，到美国一些大楼去看，办公楼里面连桌子椅子都没有人要，因为员工解聘了也好，辞职了也好，反正丢了饭碗也好，他去美国之前，这边就听说北京这边又拍地了，价格又飙升了，广渠门15号地，包括中复地块，潘石屹就觉得冰火两重填，这就是中国与西方国家对房子的需求不一样。
大家可以一个一个现象摆出来，自己去分析，对于购房者对这个价格接受的了，接受不了，那是你自己的事，每个人自己的事，最后对导致国家宏观经济的变化，就像是蝴蝶效应。
【主持人贾海峰】你刚才说到毛利率的下降问题，其他房地产公司也存在吗？
【周天宅】对，这是行业共同的特性。我理解房地产行业不但是消费品，在很大程度上变成一个投资品，在这个层面上就跟刚才蒋先生说的是跟宏观调控是息息相关的。目前比较有意思的两个产业，或者行业，一个是股市，还有一个是房地产。我们可以看到从去年8、9月份以来，比如说工业、钢铁行业都在不断的萎缩之中，只有两个产业至少在中国目前还是比较火爆的产业，一个是房地产，一个是股市，这里面有没有泡沫，从我的角度还是有一些高估，或者是比较高的风险。
万科在他们报表里面提到中国房地产业的真正价值就在于他的高成长，不在于高收益。从目前来说，或者说很多资金，不管民营企业，还是央企，还是上市公司都在不断的跑马圈地，至少说明这个产业还是高利润产业，我不敢说是暴利，这个行业的利润还是比较高的。万科的毛利率还是达到30%，有的可能达到50%，或者60%，这个毛利率在基础性行业里面都是比较高的了，有这种利润的驱动外面的资金不断的涌入，在引入的过程中又不断的推高市场，提升这个市场的预期，然后吸引新的资金进来，不断的滚雪球轮转。中国的房地产市场会有这种风险，我觉得存在这种风险在这里面。中国城市化进程没有完成之前，中国房地产市场当然有空间，但是我觉得像现在这种能够这么火爆，或者这么高速的增长，至少有一定的泡沫，至少应该是资金推动在里面了，跟宏观层面，还有资金层面是息息相关的。
当前房价的确偏高 但降到8000可能性小
【主持人贾海峰】各种各样的资金涌入房地产，必然带来资金承包。
【蒋举】我对于房价的问题，我们先从土地开始说，现在土地成本越来越高，这件事我们应该从2004年8月31号，房地产业内从事的831，在此之前有土地协议书，开发商请村长书记吃个饭，然后村长再开个会把土地让出去，当时那个时候的房价跟现在没法比。招拍挂以后，有几个地方增加了利润，一个是一级土地开发的开发商获得一部分利润，另外是地方政府获得一部分利润。招拍挂导致了公平竞争，同时也是土地价格飙升。现在越来越多的人在公众场合，或者媒体，对土地拍卖颇有微词，每次拍完之后大家都给它扣一个王冠，因为不同的地块，不同的大小，价格最后一出来，只要我胜出，大家都可以叫它冠王。
这个土地出来之后，大家就推断高地价导致周边的商品房的价格飙升。我们拍的房地产市场拍的土地是不是为我们老百姓拍的，不见得，我曾经写过一篇言论，地王上盖的一定不是老百姓的第一居所，就像我们珠宝拍卖会，什么拍卖会也好，去举牌、举手的一定不是我们老百姓，一定是有收藏愿望的，有钱弄一些理念的，都是哪些人，我们真正要解决居住问题的老百姓，政府有大量的政策房的储备和计划，真是没有房子住，不是说房地产能够解决的事，普通市民由于生活困难没有房子住，解决这些人住房问题，不是房地产市场能解决的，是政府用其他的手段来采取救济政策才能解决的，并不是把房价降成什么样子卖给他，需要解决他的生存问题。我们用这样一种观点来看，开发商拍这块地的时候，用很高的价格拿到这块地的时候，从几个方面看到这个交易行为几个环节都没有受损失，一是开发商没有进过这个行里的也好，还是进入到这个行业里的开发商也好，他拍到这块地就是一块无形资产，拿到地的同时就是品牌效应。买的起的不是第一套住宅，而是说在黄金地段我住不住两可，但是我要在那儿有房子。我们普通老百姓最多买盆花而已，有人就要把几万，几十万的装饰物放在那儿，那是普通老百姓几年的生活费，我觉得这种房地产赚他们的钱，我们没有必要去评论。
【主持人贾海峰】您觉得解决这个问题是继续涨房价？还是？
【周天宅】这个房价的东西，不管谁都很难预测，但我可以判定的是它的价值，房子他本身也是一个资产，他有他的内在价值，跟股市一样，比如现在2000多点是高，是低，是涨还是跌不知道。但我们可以从价值的角度去作评判这个公司值多少钱，我们也可以做一个类比，比如说一个房子它的价值体现在哪里？量化的价值就是房租，再加一些溢价。比如，这个房子一年租价是五万，这是他未来可以预见的收益，我们也可以从市盈利的角度，这个房子到底值多少钱，我们马上就可以算出来，如果你给他20倍的市盈率，就是100万，现在一般就是要30倍的市盈率。我们做私募股权投资，PE投资的，按照我们这个行业规范来说，私募股权的市盈率在10倍以内，上市公司如果说20、30倍，这还算比较合理的话，因为它里面有流动性溢价，房地产没有股市那种充分流动性，它正常市盈率也应该在10倍以内。
基本上我们行业内部比较认同的，大部分直投案例市盈率是5、6倍左右。比如说我要做一项投资，多少回报率你能认可，大概5、6年我能收回成本，大家才比较认可这种投资回报率，基本在行业是5、6倍，中国住房问题确实是很复杂的问题，至少我觉得从价格的角度来说，应该是高了很多。
【主持人贾海峰】总结周先生刚才说的话，目前的房价太高了，而且价格中泡沫成份比较大。我们之所以谈拐点，很多人也喜欢谈拐点，都是希望像北京这一线城市房子从均价一万五一万六的水平降到五千块钱的水平，这种可能性大吗？
【蒋举】从一万六掉了八千块钱，曾经有过，差点就实现了，是因为07年的大家都观望，观望的时候有些房子没降价，有些房子就迅速降价，为什么降价，因为他有这样的空间，这些开发商土地成本可能非常的低，可能就是831之前拿的地，如果是招拍挂拿的地，他宁愿挺着，也不愿降价，在市场不好的情况下，不见得有几个人抄底。相反那个时候召集结婚的人就抄底了。那个时候开发商精神都基本崩溃了，要不然银行压下来了。如果再出现一次这种情况，我觉得国家的经济就要完蛋了，我觉得每个人都要盼着这一天发生，房地产的说话的人有两大阵营，有房子和没房子的，这两种人的立场是完全相反的，当然有房子的人里面还有想买两套、三套房的，他们有可能站在无产者的房子，但是真让房子从一万六降到八千，那些人肯定喊冤，购房者的心态应该不能让媒体来描绘，再去描绘降到八千这个事，让各位经济学家来分析这件事是什么原因造成的？牵扯到每个人的利益，大家都不舒服，那个时候可能有一两个人说我的钱攒够了可以买房了，也许是你失业那一天，也许国民经济不行了。
【主持人贾海峰】您觉得有可能掉到八千吗？
【周天宅】我觉得比较难，我觉得每个行业都有一个行业周期，现在房地产行业还处在上升期，有一些特别非理性的东西也是可以理解。像中国比较典型的彩电业、汽车业都可以看到，产业的本质核心在哪里？我们又回到刚才说的，中国房地产业的本质是高收益，还是高成长，这是毋庸置疑的，当然是高成长了，任何产业高收益必然走向没落。像这个彩电业大概九几年开始处于高速增长的阶段，还有电子信息产业，电子信息产业是2000年左右高速成长，我们现在看这都是很微利的产业了，这个产业基本上处于平衡的态势，我觉得哪个行业都有这一天的，他不可能永远是这种爆发式的增长，不可能不停的往前扩张。因为中国城市化进程没有完成，这个期间是五年，还是十年，二十年这个不好估计。我觉得房地产会有那么一天门庭冷落。我们在这个过程中应该怎么把握，怎么看这个问题。从行业的感受，我仍然觉得现在房地产行业有一些是背离了房子内在的核心的东西，已经在偏离那些东西，最终他还是要回到正规上来，产业必然会它的价值所在，就回归到它的价值所在。
因为现在很多资金，还有资源都在房地产行业，不管哪个公司都想做房地产，从这个角度来说，这个事绝对有问题。就说明这个资源配置过分倾向于房地产业，如果说大部分资金、资源都往这里面投的时候，这个产业肯定要有调整的阶段了。
房地产业目前正处于一个转型周期
【主持人贾海峰】蒋老师你会房地产会像房地产业一样微利吗？
【蒋举】怎么来理解，因为房地产动用资金的数额太大，而且价格波动比彩电有过之，微利微到一定的范围之内就会有亏损，房地产业的亏损绝对不是小数。房地产的售价和成本之间的这种简单计算，流出来的利润空间，还是比普通家电的规模化生产，渠道销售要比家电业的预留空间会更大。
【主持人贾海峰】比如说对公司最关键的问题是土地成本上升，另外是市场对目前的房价是否认可，在这样的情况下是继续扩张拿地，还是扩大开工量，还是保守一下，因为今年上半年出现了销量上升的局面，已经有一些房地产企业调高了开工量，房地产是一个两三年周期的行业，他们这些做法会对房地产市场带来什么样的做法？现在市场上不仅万科一家调高了开工量，多多少少有一些企业开始跟进，他目前储存土地消化完了，以后该怎么办？
【蒋举】房地产企业有一句话叫“算明白帐”，听了几年以后，我才明白，一个运作周期之内，他把很多市场因素考虑进去。像万科这种大企业考虑到全国范围内两年之后的市场情况，他应该有预见性。
那个时候产品放量和那个时候土地放量，互相有影响，人家也算的很清楚，我不买料就不行，宁愿自己赔了，就能够生存，从帐本上来看是能够继续生存下去的。
【周天宅】按照市场经济角度，市场价格是有一定的指导效应，实际上房价这个价格不是各种力量积聚的效果，可能是某一方的力量比较强大，所体现出的表现。正常来说，我们最基本的一个经济常识，就是说你价格高了，肯定是需求比较少，价格下降是需求就大了，价格升高，需求就少，正常有一个供求的平衡，但是现在不是。开发商可以在高价位捂盘出售，这在一定程度上扭曲了市场的信号。房地产按正常来说，它是完全市场化的市场，如果价格一直在涨，那有他的道理，我觉得在中国像现在是整个产业是属于转型的一个周期，或者说包括金融，或者包括产业都是一个转型的阶段，会有一些比较异常的现象。
【主持人贾海峰】其实房地产这几年调整，以前不是专业做房地产的企业已经调整出去了，像蒋老师说的剩下的都是裁缝，像万科这样的怎么样都得做下去，对他们来说选择一定要买地的，面料一定要备上的，目前买地是不是合适的时期？
【蒋举】不管合适不合适，必须要买。
【周天宅】必须要买。
【主持人贾海峰】其实说到买地，万科还有一个新闻，因为万科一直说不拿地王，我们今天看到一个消息万科在长春推出一块地块，这样一个地，业内估计挂拍价格16亿，政府对这块比较好的地采取的是挂拍出让，设定条件里面人们就发现是为万科量身订做的，其中有五条规定都是要求住宅产业化，现在在网上和在长春当地炒的比较热，是不是跟万科不拿地王有所背景？万科还会在一些高风险的地块上要出手的，你们觉得包括万科这样的大的上市公司，他下一步买地有积极的行动，还是一般的行动，还是消极的行动在买地的动作。
【周天宅】房地产市场调控正常来说，是两只手，一个是市场经济这只看不见的手，还有一个是政府调控这只手。比如说之前无数的案例都说竞拍这种市场化的方式反而促成了很多地王，如果纯粹用市场经济手段来调控房地产，已经很难见效，目前他退而求其次，采用这种手段，也是理所当然，或者说不得以的行为。我们本来可以让市场充分竞争，充分的博弈，但是充分竞争的后果过度的泡沫。所以现在也是有点在这种政府行为下更多干预。房地产市场到底是市场手段，还是政府管控的手段？如果都是每一次萧条了政府开始出台鼓励政策，然后出了泡沫了政府又出政策打压市场，始终在左右的摇摆，一直没有找到特别好的方式，这种格局还要继续的延续。
【主持人贾海峰】房地产市场是不是本身有调控的功能？蒋老师你经常跟房地产公司接触，从房地产本身有没有反映出一些？
【蒋举】你刚才说的那种可能性不大，说开发商自觉的去调整市场，自己做出一些贡献，不太可能的。商人都是谋利者，尤其是房地产商，在我们改革开放30年来，后15年里面出现了房地产商，他就是总结了前面那么多成功和失败的经验，自己总结出了一套怎么做房地产。从房地产想一些办法，去规范市场是不可能的，相反的像刚才金融专家也提到一个不明白，从经济学里面看到房地产市场是一个悖论，为什么现在会出现反弹呢？因为土地的稀缺性，所以捂盘还是一个常见的手段。所以我们需要政府一些手段，包括北京市建委，还有各个区县建委，陆续的找开发商谈话，有些开发商开完会之后，这个事件被媒体报出去了，你说捂盘违法吗？所以政府只能想一个办法谈话，这个谈话不叫行政行为，但是好言相劝，这些也可以叫政府的手段，谈话算什么，30年前，20年前有这种情况，领导找谈话那是命令，现在政府对房地产企业还有什么命令，如果大家都这么干，就对房地产市场负面影响太大了。
【周天宅】房地产业非常特殊，它的土地跟整个市政建设都关联在一起，这里面各种利益群体都在里面。在我们之前很多时候，比如说用经济学的原理，如果只是单纯某一方面来看，好象都看不清楚。至少在政府这个层面是对房地产市场影响比较大的。
今年是房地产救了中国经济
【主持人贾海峰】其实我们刚才从消费者心理，还有企业的行为，包括政府这方面都说了一遍，是不是会出现拐点，还是要回到我们开始的问题上，我们结束之前，每个人说一句您对下一步房价的看法？
【蒋举】房价波动变数太多了，用什么来衡量，完全凭直觉。我说个别的话，一般的老百姓总是喜欢用房价来描述房地产市场，其实房价这件事并不是唯一一个指标，其实房价的涨，或者房价的跌，只是一个产品的表现。同时作为购房人你自己的财产情况和你自己鼓励买房购买房的政策是什么样，也是非常重要的，单纯的说房价高，或者低只能占50%的参考，另外50%是你的购买力和购买心情，房价和个人的关系是这样。
最近这几年一些人丑化房地产市场，把开发商妖魔化，我都看了一下，也认可大家说的很多观点，骂的也很痛苦，我举一个例子来说房地产在这次金融危机当中是一个什么形象？
我想说这么一句话，房地产是中国经济的子弟兵，为什么我这么说？2008年全球经济严重下滑，中国也深受影响，国家制定十大行业振兴计划，确定十大行业，给这十大行业扶持、特殊待遇，房地产落选了，大家都在这儿争，非常遗憾，第十名房地产不是，这十大里面房地产落选了，但是它落选的原因不是它不重要，而是它因为不用再需要国家喂奶。美国、日本、英国、法国，这些国家的经济萧条缓不上来，最重要的原因是房地产作用没发挥出来，但是中国大家都看到，一阵台风刮过去了，树也没倒，玻璃也没碎，这里面起决定作用的就是房地产。为什么说它是子弟兵？在1998年洪水，2007年的雪灾，2008年的汶川地震，老百姓想到第一件事就是子弟兵，今年就是房地产救了中国的经济，大家不同意可以再说。
【主持人贾海峰】前两天国务院开工作会议，说这些十大振兴行业有产能过剩的现象，房地产现在不用振兴，都没有出现产能过剩现象。
【周天宅】我觉得房地产在中国经济的作用，绝对是很重要的，我们评判的是这种资源配置，它的效率，还有它在社会中影响，是不是合理，从合理的角度我们来评判它，如果具体到价格的话，因为价格确实很难估计，我仍然坚持我的观点，目前价格应该比它的价值高估很多，我觉得中长期来说必然要回归价值，这是一定的，只不过是一个时间问题。
【贾海峰】周先生从资本市场来说，仍然认为房地产价格偏高，谢谢各位网友，咱们三人行到此结束！
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